מס שבח בקרקע

מוכרים קרקע? רגע לפני שחותמים, כדאי לדעת כמה מס שבח עשוי לחול עליכם.

מס שבח הוא המס שמשלם מי שמוכר קרקע, דירה או נכס אחר, על הרווח הריאלי שלו. במילים פשוטות: ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הקנייה, אחרי הצמדה למדד ואחרי שמורידים את ההוצאות המוכרות. מוכרים כאנשים פרטיים? המס הוא עד 25% מהרווח הזה.

ועוד משהו שחשוב לדעת: בקרקע, בניגוד לדירה, כמעט אף פעם אין פטור. אז כדאי להבין את החישוב לפני שחותמים, לא אחרי.

מה שכתוב כאן הוא מידע כללי, לא ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. המידע נכון ליום 16.10.2026, והשיעורים והכללים עשויים להשתנות. לפני עסקה, דברו עם רואה חשבון או עורך דין שמתמחים במיסוי מקרקעין.

מי משלם מה?

המוכר משלם מס שבח, והקונה משלם מס רכישה.

שני הצדדים צריכים לדווח לרשות המסים על העסקה, גם אם בסוף לא יוצא מס לתשלום.

שלושה מושגים שיעזרו לכם לקרוא כל שומה:

• שבח: הרווח על הנייר. מחיר המכירה, פחות מחיר הקנייה וההוצאות המוכרות.
• סכום אינפלציוני: החלק ברווח שנובע רק מעליית המדד. על החלק שנצבר עד 31.12.1993 משלמים 10%.
• שבח ריאלי: השבח פחות הסכום האינפלציוני, כלומר הרווח אחרי שמנטרלים את האינפלציה. עליו משלמים את המס העיקרי.

איך מחשבים?

ככה זה עובד, בארבעה צעדים:

1. לוקחים את מחיר המכירה ומורידים ממנו את מחיר הקנייה, אחרי שהצמדתם אותו למדד.
2. מורידים את ההוצאות המוכרות, גם הן מוצמדות למדד.
3. מה שנשאר הוא השבח הריאלי.
4. מחילים עליו את שיעור המס, לפי מי מוכר ומתי הקרקע נקנתה (הכול בטבלה למטה).

רוצים לשחק עם המספרים? לרשות המסים יש מחשבון רשמי שמאפשר לעשות הדמיה בלי לשמור כלום.

קניתם לפני 2012?

אם אתם מוכרים כאנשים פרטיים, הרווח מתחלק לפי ימים בין כמה תקופות, ולכל תקופה יש שיעור משלה:

• עד 7.11.2001: שיעור המס השולי הגבוה ביותר ליחיד.
• מ-7.11.2001 עד סוף 2011: עד 20%.
• מ-1.1.2012 והלאה: עד 25%.

חברה לא מחלקת לתקופות. היא משלמת שיעור אחיד, מס חברות, שעומד על 23% ב-2026.

קניתם לפני 1961? יש תקרות מס מיוחדות, ובמקרה כזה ממש כדאי לשבת עם איש מקצוע.

### ⚠️ טעות נפוצה ברשת תמצאו לא מעט כתבות על "החישוב הליניארי המוטב", שבו הרווח שנצבר עד 1.1.2014 פטור ממס. זה נכון רק לדירת מגורים שעומדת בתנאים, ולא לקרקע. על קרקע חל החישוב הרגיל, עם התאריכים 2001 ו-2012. מי שבונה תוכנית על הפטור של 2014 עלול לגלות שהמס גבוה ממה שחשב.

מס יסף

יחיד שההכנסה החייבת שלו, כולל השבח, עוברת תקרה שנתית, עשוי לשלם גם מס נוסף שנקרא מס יסף. את זה כדאי לבדוק עם רואה חשבון.

הוצאות שמקטינות מס

כל שקל של הוצאה מוכרת מוריד את הרווח שעליו משלמים מס. אלה ההוצאות שאפשר לנכות:

• הוצאות על השבחת הקרקע, מהיום שקניתם ועד המכירה
• עורך דין, בקנייה ובמכירה
• שמאי מקרקעין ומודד מוסמך
• דמי תיווך בקנייה ובמכירה, עד 2% מהתמורה. במכירה, בנסיבות מיוחדות, רשות המסים רשאית להתיר יותר
• אגרות ששילמתם בקנייה
• היטל השבחה ששילמתם (על היטל השבחה נכתוב בקרוב מאמר נפרד)
• הוצאות על השגה, ערר וערעור
• ריבית ריאלית על הלוואה שלקחתם כדי לקנות או להשביח

מס הרכישה נחשב בדרך כלל הוצאה שמותר לנכות.

ומה לא נחשב? הוצאות שוטפות כמו מים וחשמל, והוצאות שכבר הורדתם במס הכנסה.

### ✅ מה עושים היום 1. שומרים כל קבלה. בלי קבלה קשה להוכיח הוצאה. 2. מתעדים כל הוצאה על תכנון: שמאי, מודד, עורך דין, היטל השבחה. בקרקע אלה יכולים להיות חלק גדול מההוצאות המוכרות. 3. מדברים עם רואה חשבון או עורך דין לפני החתימה, ולא אחריה.

דוגמה להמחשה

הדוגמה פשוטה בכוונה. המספרים, כולל עליית המדד, היפותטיים, והיא לא מתארת עסקה אמיתית. ערך קרקע עשוי לעלות משמעותית, ולעיתים במאות אחוזים, בהתאם למועד הכניסה לעסקה ולהתקדמות התכנון. בעסקה הלא נכונה הערך גם יכול לרדת, ומכירה עשויה להימשך שנים. הדוגמה אינה מתארת קרקע של יסודות ישראל.

• יחיד קנה קרקע בשנת 2016 ב-500,000 ₪, ומכר אותה בשנת 2026 ב-700,000 ₪.
• נניח שהמדד עלה ב-20%. מחיר הקנייה המוצמד הוא אם כך 600,000 ₪.
• הוצאות בקנייה: מס רכישה 6% (30,000 ₪), ועוד עורך דין ותיווך (20,000 ₪). ביחד 50,000 ₪, ואחרי הצמדה 60,000 ₪.
• הוצאות במכירה: תיווך 2% (14,000 ₪) ועורך דין (10,000 ₪). ביחד 24,000 ₪.

החשבון: 700,000 − 600,000 − 60,000 − 24,000 = 16,000 ₪ שבח ריאלי.

הקרקע נקנתה אחרי 2012, ולכן כל השבח הריאלי ממוסה בשיעור של עד 25%. מס שבח משוער: 4,000 ₪.

שימו לב: על הנייר הפער בין מחיר המכירה למחיר הקנייה הוא 200,000 ₪. אבל אחרי ההצמדה למדד ואחרי ההוצאות, הסכום שעליו מחושב המס קטן בהרבה. ואילו הקרקע הייתה נקנית לפני 2012, השבח היה מתחלק לתקופות וממוסה בשיעורים אחרים.

כל המספרים

נושא	הכלל
מס שבח ליחיד, על השבח הריאלי מ-1.1.2012	עד 25%
יחיד, על השבח מ-7.11.2001 עד סוף 2011 (נכס שנקנה לפני 2012)	עד 20%
יחיד, על השבח עד 7.11.2001	שיעור המס השולי הגבוה ביותר ליחיד
יחיד שהוא בעל מניות מהותי, במכירת מניות או זכויות בחברה, שותפות או אגודה שכל נכסיה הם זכויות במקרקעין	עד 30%
חברה	מס חברות, 23% ב-2026 (שיעור אחיד, בלי חלוקה לתקופות)
החלק האינפלציוני שנצבר עד 31.12.1993	10%
מס רכישה על קרקע או נכס מסחרי (משלם הקונה)	6%
החזר מס רכישה על קרקע	החזר של שישית ממס הרכישה, אם ביום הרכישה כבר קיימת תכנית שמתירה לבנות לפחות דירת מגורים אחת, וגם התקבל היתר לבנות לפחות דירת מגורים אחת לא יאוחר מ-24 חודשים מיום הרכישה, ובתנאי שהמס לא הורד כהוצאה במס הכנסה. ברוב הקרקעות החקלאיות אין תכנית כזו, ולכן ההחזר לא רלוונטי להן
דיווח לרשות המסים (מוכר וקונה)	בתוך 30 יום מהעסקה
תשלום מס השבח	בתוך 60 יום מיום המכירה. בהסכם מכר, המס משולם במועד המאוחר מבין המועד הרגיל לבין המוקדם מאלה: מסירת חזקה, תשלום של יותר מ-40% מהמחיר, או מתן ייפוי כוח בלתי חוזר. אחרי המועד מתווספות ריבית והצמדה
מקדמה שהקונה משלם על חשבון המוכר	15% מהתמורה אם המוכר (יחיד) קנה לפני 7.11.2001, ו-7.5% אם קנה אחרי. כשהמוכר הוא חברה: 7.5%. המקדמה משולמת אחרי ששולמו יותר מ-40% מהתמורה (או 80% במלאי עסקי), ואפשר לבקש להקטין אותה

קרקע מול דירה

• פטורים: לדירת מגורים יש פטורים, כמו פטור על דירה יחידה, וגם החישוב הליניארי המוטב. בקרקע לא בנויה הם בדרך כלל לא חלים.
• מס רכישה לקונה: בדירה יחידה המס מחולק למדרגות, והחלק הראשון פטור. בקרקע יש שיעור אחד: 6%.
• הוצאות תכנון: בקרקע, תכנון, שמאות, מדידה והיטל השבחה יכולים להצטבר לסכום משמעותי. תיעוד מסודר חשוב במיוחד.

יש פטור לקרקע?

ברוב מכירות הקרקע, אין. אבל יש כמה מצבים שכדאי להכיר.

למשל, מתנה לקרוב משפחה (כפי שהמושג מוגדר לעניין מס שבח) פטורה ממס שבח. רק שימו לב: יכולות להיות לזה השלכות על מכירה עתידית ועל מס הרכישה של מי שמקבל את המתנה. כדאי לבדוק את זה עם איש מקצוע מראש.

אפשרות נוספת היא לבקש פריסה של השבח הריאלי על פני עד ארבע שנות מס, בתנאים מסוימים.

ומשהו לחברות: כשהקרקע היא חלק מהמלאי העסקי של החברה, הרווח ממוסה בדרך כלל במס הכנסה ולא במס שבח, בכפוף לאישור של רשות המסים.

ולגבי פטורים מיוחדים לקרקע חקלאית ב-2026: לא מצאנו מקור רשמי ומעודכן, ולכן לא נכתוב עליהם.

שאלות נפוצות

מה זה מס שבח?

מס על הרווח הריאלי ממכירת זכות במקרקעין, אחרי הצמדה למדד ואחרי שמורידים הוצאות מוכרות.

כמה מס שבח משלמים על קרקע?

יחיד משלם עד 25% על השבח הריאלי מ-2012, ולתקופות מוקדמות יותר יש שיעורים אחרים. חברה משלמת מס חברות, 23% ב-2026.

החישוב הליניארי המוטב חל גם על קרקע?

לא. הוא חל רק על דירת מגורים שעומדת בתנאים.

תוך כמה זמן מדווחים?

בתוך 30 יום מהעסקה, גם אם מבקשים פטור.

מתי משלמים את מס השבח?

בדרך כלל בתוך 60 יום מיום המכירה. בהסכם מכר שבו התמורה משולמת בשלבים, המועד עשוי להידחות עד שהקונה מקבל חזקה, משלם יותר מ-40% מהמחיר או מקבל ייפוי כוח בלתי חוזר, לפי המוקדם מביניהם. אחרי המועד מתווספות ריבית והצמדה.

מה אפשר לנכות?

עורך דין, שמאי, מודד, דמי תיווך (עד 2% מהתמורה), אגרות, היטל השבחה והוצאות השבחה. גם מס הרכישה נחשב בדרך כלל הוצאה שמותר לנכות.

כמה מס רכישה על קרקע?

6%. מקבלים החזר של שישית ממס הרכישה רק אם ביום הרכישה כבר הייתה תכנית שמתירה דירת מגורים, וגם התקבל היתר בתוך 24 חודשים. בקרקע חקלאית שאינה זמינה לבנייה זה בדרך כלל לא רלוונטי.

היטל השבחה ומס שבח הם אותו דבר?

לא. אבל היטל השבחה ששילמתם מותר בניכוי בחישוב מס השבח.

הקרקעות המשווקות על ידי קבוצת יסודות ישראל אינן זמינות לבנייה

בואו נדבר

יש לכם שאלות על קרקע שאתם מחזיקים, או על קרקע שאתם שוקלים לקנות? אנחנו ביסודות ישראל עוסקים בתכנון ובשיווק של קרקעות, ונשמח לשיחה שתעשה לכם סדר בתמונה.

את חישוב המס עשו עם רואה חשבון או עורך דין.

לשאלות כלליות אפשר לפנות אלינו: 📞 055-2422403

להמשך קריאה: קרקע להשקעה · השבחת קרקע · קרקע חקלאית להשקעה · הסכם שיתוף · מרכז הידע

המידע במאמר מבוסס על פרסומי רשות המסים ועל אתר "כל זכות" (נבדק ב-16.10.2026). המאמר אינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי.