השקעה בקרקע מול השקעה בדירה מוכנה: איפה התשואה הגבוהה יותר?

השקעה בקרקע מול השקעה בדירה מוכנה אינה השוואה שאפשר להכריע בה לפי אחוז תשואה אחד. קרקע עשויה להציע פוטנציאל השבחה משמעותי, ואילו דירה מוכנה יכולה לייצר הכנסה משכירות. כדי להבין איזו עסקה עדיפה, צריך להשוות את הרווח האפשרי ביחס להון, למשך ההשקעה ולסיכון.

מאיפה מגיעה התשואה בכל אחד מהמסלולים?

בדירה מוכנה, התשואה עשויה להגיע משני מקורות: הכנסה משכירות ושינוי בשווי הנכס. בקרקע שאינה זמינה לבנייה, ההשקעה מתבססת בדרך כלל בעיקר על האפשרות לעליית ערך, ולא על הכנסה חודשית. אם קיימת הכנסה מהקרקע, יש לבדוק אותה בנפרד ואת התנאים להמשכה.

המשמעות היא ששני משקיעים יכולים להרוויח סכום דומה, אבל לעבור דרך כלכלית שונה לחלוטין. משקיע בדירה עשוי לקבל תקבולים לאורך התקופה, בעוד שמשקיע בקרקע עשוי להמתין למכירה כדי לממש את הרווח.

גם בתוך כל מסלול יש הבדלים גדולים. דירה במחיר גבוה עם שכירות נמוכה אינה דומה לדירה שנרכשה במחיר אטרקטיבי. באותה מידה, קרקע בשלב תכנוני מוקדם אינה דומה לקרקע שתוכנית רלוונטית עבורה כבר התקדמה.

האם בקרקע אפשר להשיג תשואה גבוהה יותר?

ייתכן שכן, אך מדובר בפוטנציאל התלוי בעסקה ובהתפתחויות בפועל. שינוי תכנוני עשוי לשנות את אפשרויות השימוש בקרקע ואת הערכת השווי שלה. מנגד, השינוי עשוי להתעכב, להשתנות או לא להתממש בטווח ההשקעה של הרוכשים.

תהליך השבחת קרקע יכול לכלול קידום תכנון, שינוי ייעוד והסדרת זכויות. כדי להעריך את משמעותו הכלכלית, צריך לבדוק מה כבר מאושר, מה עדיין בגדר ציפייה ואילו עלויות ושלבים נותרים עד למימוש.

חשוב במיוחד לבחון את מחיר הכניסה. כאשר המחיר כבר משקף ציפיות גבוהות לעתיד, גם התקדמות תכנונית חיובית אינה מבטיחה רווח גבוה לרוכשים. פוטנציאל של נכס ומחיר כדאי לרכישתו הם שני דברים שיש לבדוק יחד.

פוטנציאל גבוה יותר מחייב בחינה של התרחיש הפחות מוצלח

כאשר בוחנים קרקע חקלאית להשקעה, כדאי לשאול מה יקרה אם הייעוד יישאר כפי שהוא במשך שנים. האם תוכלו להמשיך להחזיק בקרקע? האם צפויות הוצאות נוספות? ובאיזה מחיר ניתן יהיה למכור את הזכות במצבה הקיים?

שומה לפי תקן 22 נועדה לסייע בבחינת קרקע המשווקת על בסיס ציפיות לשינוי תכנוני. יש לקרוא את ההנחות וההסתייגויות, ולהבחין בין הערכת השווי במצב הנוכחי לבין תרחיש עתידי מותנה.

מה היתרון הכלכלי של דירה מוכנה?

היתרון המרכזי של דירה מוכנה המתאימה להשכרה הוא האפשרות לייצר הכנסה במהלך תקופת ההחזקה. אפשר לבדוק עסקאות שכירות בסביבה, את מצב הדירה ואת הביקוש המקומי, ולבנות אומדן להכנסות ולהוצאות.

עם זאת, שכר הדירה אינו הרווח הנקי.

בחישוב צריך להביא בחשבון:

• תקופות שבהן הדירה אינה מושכרת.

• תיקונים, תחזוקה וביטוח.

• הוצאות ניהול ותיווך, אם יש.

• עלויות מימון.

• מסים בהתאם לנסיבות ולמסלול המיסוי הרלוונטי.

רשות המסים מפרטת מסלולים שונים למיסוי הכנסה מהשכרת דירות מגורים. לכן, אין להניח שכל ההכנסה משכירות נשארת בידי המשקיעים, ויש לבדוק את החבות בהתאם למצבם.

דירה מוכנה גם אינה מבטיחה עליית ערך. מחיר הרכישה, מצב הבניין, הסביבה, הביקוש ושינויים בשוק עשויים להשפיע על התמורה שתתקבל במכירה.

איך משווים תשואה בצורה נכונה?

השוואה מועילה מתחילה בהגדרה אחידה: האם בוחנים תשואה על מלוא עלות הנכס או על ההון העצמי? האם הנתונים כוללים הוצאות ומסים? והאם מדובר ברווח שכבר מומש או בתחזית?

תשואה משכירות לעומת תשואה כוללת

תשואה שנתית ברוטו משכירות מחושבת באמצעות חלוקת שכר הדירה השנתי במחיר הרכישה. זהו נתון התחלתי בלבד, משום שאינו כולל את כלל עלויות הכניסה וההחזקה.

תשואה כוללת מתייחסת גם לשינוי בשווי הנכס וגם להכנסות שהתקבלו, לאחר ההוצאות הרלוונטיות. בקרקע ללא הכנסה שוטפת, עיקר התוצאה ייקבע לפי התמורה במימוש ביחס לכל הסכומים שהושקעו.

בשני המסלולים יש לבדוק גם מס רכישה. הסכום תלוי בסוג הנכס ובנתוני העסקה והרוכשים, וניתן להיעזר במחשבון הרשמי של רשות המסים לצורך אומדן.

משך ההשקעה יכול לשנות את התמונה

רווח של 50% בחמש שנים שונה מרווח של 50% בעשר שנים. בהנחה של השקעה בתחילת התקופה ותקבול יחיד בסופה, ללא תזרימי ביניים, מדובר בכ־8.4% לשנה לעומת כ־4.1% לשנה בחישוב שנתי מצטבר.

זו דוגמה חשבונית בלבד, אך היא ממחישה מדוע אחוז רווח כולל אינו מספיק. בדירה המניבה שכירות לאורך התקופה, או בקרקע המחייבת תשלומים נוספים בהמשך, יש להתחשב גם במועד של כל תקבול והוצאה.

דוגמה: רווח כולל גבוה יותר לא תמיד משמעו השקעה עדיפה

נניח ששתי השקעות נעשו ללא מימון ובעלות כוללת זהה של מיליון שקלים. אלה נתונים להמחשה בלבד, ולא תחזית לתוצאות בשוק.

במסלול הדירה: לאחר חמש שנים התקבלו 150 אלף שקלים נטו משכירות, והנכס נמכר בתמורה נטו של 1.1 מיליון שקלים. הרווח הכולל הוא 250 אלף שקלים, שהם 25% מההשקעה הראשונית.

במסלול הקרקע: לאחר עשר שנים נמכרה הזכות בתמורה נטו של 1.5 מיליון שקלים, ללא הכנסה בדרך וללא השקעות נוספות. הרווח הכולל הוא 500 אלף שקלים, שהם 50%.

הקרקע הניבה בדוגמה רווח כספי גדול יותר, אך דרשה תקופת המתנה כפולה. כדי להשוות את הביצועים השנתיים במדויק צריך להביא בחשבון גם את מועדי תקבולי השכירות מהדירה. לצד החישוב, יש לשאול מה הייתה משמעות ההמתנה לכל אחד מהמשקיעים.

אילו סיכונים ועלויות צריך להשוות?

בשני המסלולים קיימים סיכונים, אך הם אינם זהים.

בדירה מוכנה, כדאי לבדוק את מצבה הפיזי והמשפטי, הוצאות צפויות בבניין, ביקוש לשכירות, יכולת השוכרים לעמוד בתשלומים ועלויות המימון.

בקרקע, יש לבחון את הייעוד התקף, מעמד התוכניות, הזכויות הנרכשות, הסכמי השיתוף, העלויות העתידיות והאפשרות למכור לפני התקדמות תכנונית.

מערכות מינהל התכנון מאפשרות לאתר תוכניות ולעיין במסמכיהן, אך יש להשלים את הבדיקה מול המקורות הרשמיים והוועדה הרלוונטית לפי הצורך. נסח טאבו, מצדו, מספק מידע על הזכויות וההגבלות הרשומות, ואינו מחליף בדיקה תכנונית.

בהשוואה בין קרקעות להשקעה לבין דירות מוכנות, חשוב לבדוק גם את הנזילות. אין להניח שניתן למכור כל נכס במהירות או במחיר המבוקש. בקרקע יש לבחון במיוחד מי קהל הרוכשים האפשרי בשלב התכנוני הנוכחי.

למי עשוי להתאים כל מסלול?

דירה מוכנה עשויה להתאים למי שמעוניינים באפשרות להכנסה משכירות ומסוגלים להתמודד עם תחזוקה, שוכרים והוצאות שוטפות.

קרקע עשויה להתאים למי שיכולים להמתין לתקופה ממושכת, אינם זקוקים להכנסה חודשית מההשקעה ומבינים את אי הוודאות התכנונית והכלכלית.

לפני הבחירה, כדאי להגדיר:

• האם המטרה היא הכנסה שוטפת או צמיחת הון?

• מתי ייתכן שתזדקקו לכסף?

• האם תוכלו להתמודד עם הוצאות נוספות?

• מה יקרה אם שווי הנכס ירד או המימוש יתעכב?

• כמה מההון שלכם יתרכז בעסקה אחת?

גם השקעה בעלת פוטנציאל רווח משמעותי יכולה להיות בלתי מתאימה כאשר היא פוגעת בגמישות הכלכלית של הרוכשים.

כך בונים השוואה לפני קבלת החלטה

1. מגדירים תקציב כולל: כוללים הוצאות רכישה ורזרבה מתאימה.

2. בוחרים עסקאות קונקרטיות: משווים נכסים וזכויות מסוימים, ולא רק כותרות כלליות.

3. מרכזים הכנסות והוצאות: מפרידים בין נתונים קיימים לבין הערכות.

4. בונים כמה תרחישים: בוחנים התקדמות צפויה, עיכוב ותרחיש חלש יותר.

5. משווים על פני אותו פרק זמן: מתחשבים בתזרימים, במימון ובעלויות המימוש.

6. מקבלים בדיקה עצמאית: נעזרים בעורך דין, שמאי וגורם מיסוי בהתאם לצורך.

בוחרים לפי העסקה, הזמן והיכולת הכלכלית

אין תשובה גורפת שלפיה קרקע תמיד מניבה יותר מדירה מוכנה, או להפך. בקרקע עשוי להיות פוטנציאל השבחה משמעותי, ובדירה עשויה להיות הכנסה שוטפת. התוצאה תלויה במחיר, בהוצאות, בזמן ובמה שיתרחש בפועל.

קבוצת יסודות ישראל עוסקת באיתור ובקידום מתחמי קרקע. לקבלת מידע על הפרויקטים ונתוני העסקאות, ניתן לתאם פגישה עם צוות הקבוצה ולבחון את האפשרויות בהתאם למטרות ולטווח ההשקעה שלכם, לצד בדיקה משפטית ושמאית עצמאית.